Un promoteur d’école condamné par le tribunal de commerce de Cotonou dans un contentieux de bail à usage professionnel. Le promoteur, dans le cadre de l’implantation de son école, a loué en septembre 2024 des pièces des premier et deuxième étages d’un bâtiment auprès des héritiers d’un immeuble familial sis au quartier Ogan’la dans le troisième arrondissement de Porto-Novo. Les propriétaires ont donné à bail à usage professionnel les locaux moyennant un loyer annuel de 400 000 francs CFA, payable en début d’année.

Au cours de l’exécution du contrat, il y a eu des mésententes entre les deux parties. Ces différends ont porté notamment sur le non-paiement de loyers et le non-respect des modalités d’usage des lieux. Selon les explications des propriétaires, le locataire n’aurait pour la première année versé que quatre-vingt-dix mille (90 000) francs, restant devoir ainsi trois cent dix mille (310 000) francs. Les nombreuses relances, à en croire les bailleurs, sont restées sans suite.

Au-delà du défaut de paiement, les bailleurs ont relevé que le preneur avait occupé d’autres pièces de l’immeuble sans autorisation préalable. Ils se sont également plaints des branchements frauduleux qu’aurait faits le promoteur d’école sur les compteurs de la SBEE et de la SONEB.

Les héritiers ont, en outre, rapporté au tribunal des faits jugés contraires à la tranquillité des lieux. Le promoteur aurait transformé les locaux à usage professionnel en habitation, rentrant tard la nuit et parfois par « effraction », provoquant des « nuisances » pour les autres occupants. 

Face à cette situation, ils ont dû lui adresser une mise en demeure, suivant exploit en date du 27 mars 2025. En dépit de cela, le promoteur d’école, font savoir les héritiers, n’a pas daigné régulariser sa situation vis-à-vis du loyer.

Cherchant à rompre le contrat avec leur locataire, le 26 mai 2025, les bailleurs ont assigné le promoteur du complexe scolaire devant le tribunal de commerce de Cotonou. En plus de la résiliation de bail, les plaignants ont demandé au tribunal de prononcer l’expulsion du défendeur, celle du complexe scolaire, tant de leurs personnes, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef de l’immeuble. Ils ont demandé aussi au tribunal d’ordonner le paiement de 310 000 francs représentant le solde des loyers dus.

La défense

En défense, le promoteur du complexe scolaire reconnait n’avoir versé que 90 000 FCFA sur le loyer annuel de 400 000F CFA. Il dit s’être présenté à la représentante de ses propriétaires en vue de s’acquitter du reste du paiement mais que cette dernière a plutôt envisagé son expulsion. Selon lui, cette décision aurait été prise par ses propriétaires en raison d’une plainte qu’il entendait porter contre une dame qui aurait commandité une agression contre sa personne.

Il explique que pour mieux comprendre les non-dits de la représentante des héritiers, il importe d’entendre les différents enregistrements qu’il a effectués à cet effet. Le jugement N°006/2025/CJ3/S1/TCC du 04 Novembre 2025 consulté par Banouto n’indique pas si les enregistrements ont été écouté par le juge ou pas.

Le locataire allègue avoir dépensé 2 785 000 francs pour rénover un immeuble en ruine, à la demande des héritiers, après avoir remboursé 40 000 francs à l’un d’eux pour des travaux de crépissage. Il prie la juridiction de céans de constater qu’il a été autorisé à effectuer ces rénovations à ses propres frais.

Le verdict

Après avoir entendu les différentes parties, le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en premier ressort a tranché. La juridiction a ordonné l’exécution provisoire de la mesure de résiliation de bail liant les deux parties. Le juge a également ordonné l’expulsion du promoteur d’école ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’immeuble.

Le tribunal fonde sa décision les dispositions des alinéas 1, 2 et 3 de l’article 133 de l’Acte uniforme de l’OHADA relatif au droit commercial général selon lesquelles le non-paiement du loyer constitue une cause de résiliation du contrat de bail et d’expulsion du preneur après sa mise en demeure restée infructueuse.

La mesure prendra effet à la fin de l’année scolaire 2025-2026, précisément en juillet 2026, pour permettre la poursuite normale des cours et par ricochet garantir une année académique sans heurt aux apprenants. Le tribunal fonde sa décision par le fait qu’une expulsion des élèves et enseignants en pleine année scolaire serait de nature à créer « un trouble à l’ordre public ».

Condamnation à payer les loyers dus

Le locataire ayant reconnu n'avoir payé que 90 000 FCFA, la Cour a constaté qu'il reste devoir la somme de trois cent dix mille (310.000) francs CFA au titre des loyers échus du 1er septembre 2024 au 31 août 2025.

La cour fait remarqué que du 31 août au 4 novembre 2025, date du présent jugement, il est acquis aux bailleurs deux mois de loyers supplémentaires, soit la somme de soixante-six mille (66.000) francs CFA.

 De ce fait, la juridiction a condamné le promoteur d'école à payer 376 000 francs CFA au titre des loyers impayés jusqu’au 31 octobre 2025.  Le tribunal a prononcé la condamnation au paiement des loyers échus, à hauteur de moitié. Autrement dit, il est fait obligation au locataire de payer immédiatement la moitié du montant dû. Il pourra donc payer le reste plus tard.

Dans sa décision, le tribunal précise que le promoteur d’école reste également redevable des indemnités d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux. La juridiction l’a aussi condamné aux dépens.

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