Une affaire de litige locatif entre un locateur et son bailleur a été tranchée par le Tribunal de commerce de Cotonou. Un gestionnaire immobilier a saisi le tribunal par exploit du 15 juillet 2024. Il demande la résiliation du bail, l'expulsion immédiate du locataire et de tous les occupants des locaux situés à l’immeuble rez-de-chaussée juste avant le pont Fifadji. 

Il veut que le tribunal condamne le locataire a payé 12 300 000 francs CFA au titre des loyers échus, 1 375 313 francs CFA au titre des intérêts moratoires, et 5 000 000 de francs CFA à titre de dommages et intérêts. Le plaignant a également demandé l'exécution provisoire sur minute et avant enregistrement de la décision, ainsi que la condamnation du locataire aux dépens. 

Les arguments du requérant

 
Pour soutenir ses demandes, le gestionnaire immobilier a expliqué que, selon un bail à usage professionnel daté du 28 janvier 2018, il avait loué à son locataire des locaux pour des activités professionnelles, moyennant un loyer mensuel de 300 000 francs CFA. Le locataire était tenu de payer les loyers à temps, mais que depuis octobre 2020, le locataire avait cessé tout paiement, malgré de nombreuses relances. À fin juin 2024, il devait 13 200 000 francs CFA, soit 44 mois de loyer impayé.

Le requérant ajoute que, malgré des mises en demeure envoyées par son conseil les 11 décembre 2023, 8 avril et 7 mai 2024, et un accord amiable conclu le 8 janvier 2024 sur un échéancier de paiement, le locataire n'avait effectué que trois versements partiels. Il a versé 1 000 000 francs CFA le 30 janvier 2024, 1 000 000 francs CFA le 5 mars 2024 et 300 000 francs CFA le 15 avril 2024, laissant un solde impayé de 10 900 000 francs CFA. 

Le gestionnaire immobilier a soutenu que cette situation lui causait un préjudice financier important, le privant des revenus locatifs sur une longue période. Il a estimé que l'attitude du locataire constituait une faute justifiant la résiliation du bail et son expulsion. Il a estimé que les conditions de l'article 133 de l'Acte uniforme portant droit commercial général étaient remplies, le locataire ayant été mis en demeure de régulariser sa situation locative plus d'un mois avant l'assignation.

En réponse, le locataire a déclaré lors de l'audience du 10 octobre 2024 qu'il lui avait été demandée en début d'année de payer 25% des loyers dus et impayés avant toute négociation. Il informe avoir accepté de payer ces 25% en trois mois, ce qui l'avait mis en difficulté financière. Il a proposé de payer 5 700 000 francs CFA au plus tard le 31 décembre 2024 et la même somme en 2025, affirmant qu'il travaillait à mobiliser les ressources nécessaires.

Le tribunal rend son verdict  

Le tribunal a estimé qu'un échéancier convenu le 8 janvier 2024 n'avait été que très partiellement respecté par le locataire, laissant une dette locative considérable. Le tribunal a considéré que cette inexécution grave et répétée de l'obligation essentielle de payer les loyers avait placé le bailleur dans une situation financière préjudiciable, le privant des revenus locatifs sur lesquels il était légitimement en droit de compter. Par conséquent, le tribunal a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial, ordonné l'expulsion du locataire, et de tous les occupants des locaux. 

La juridiction a condamné le locataire à payer au plainant la somme de 12 300 000 francs CFA représentant les loyers échus et impayés à fin octobre 2024. Le tribunal a précisé que les intérêts moratoires étaient dus de plein droit à compter de la mise en demeure, mais a rejeté la demande de dommages et intérêts. L'exécution provisoire du jugement a été ordonnée à concurrence de la moitié en ce qui concerne la condamnation pécuniaire, et la demande d'exécution sur minute a été rejetée.